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Les prêts aux particuliers du centre de l'Atlantique sont confrontés à un risque de défaut - Commercial Observer

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“CRED iQ a organisé un catalogue régional de prêts immobiliers commerciaux arrivant à échéance dans les trois prochaines années”, a écrit Marc McDevitt, directeur général principal de CRED iQ.

“Namesake Retail Refi Recon se concentre sur les prêts garantis par des propriétés commerciales dans la région du centre de l’Atlantique aux États-Unis, qui comprend New York, le New Jersey, la Pennsylvanie, le Delaware, le Maryland, la Virginie, la Virginie-Occidentale et Washington, DC. Sont également inclus les prêts en difficulté placés sous administration séparée avant leur échéance en 2022 et les actifs immobiliers (REO) détenus pour liquidation.

«Se concentrer sur les prêts qui viennent se refinancer au cours des trois prochaines années, quel que soit le type de propriété, peut être une stratégie prudente pour les investisseurs immobiliers commerciaux en difficulté ou ceux qui cherchent à fournir des injections de liquidités pour faciliter les recapitalisations.

« Le secteur de la vente au détail en particulier a été confronté à de nombreux vents contraires, à la fois liés aux impacts négatifs de la pandémie et aux changements à long terme résultant des préférences des consommateurs et du développement du commerce électronique. Même les sous-types de commerces de détail qui ont toujours été classés comme présentant un risque de crédit relativement faible, tels que Les propriétés à locataire unique, telles que les propriétés à bail net, ont dû faire face à un repositionnement plus rapide, car les locataires traditionnels tels que Walgreens, CVS et les succursales de banques de détail ont retiré leur empreinte physique.

«Les prêts aux particuliers qui présentent un risque de défaut comprennent ceux qui ont une faible couverture du service de la dette, un faible rendement de la dette ou d’autres problèmes de crédit sous-jacents sur la propriété garantie. Le taux d’occupation actuel et la stabilité de l’indice des loyers sont également des facteurs importants pour un processus de refinancement sans heurts, car les locataires principaux dont les baux arrivent à échéance à court terme sont généralement un signal d’alarme pour les prêteurs.

«Il y a 15 propriétés commerciales REO du centre de l’Atlantique dans le paysage CMBS avec environ 171 millions de dollars d’encours de dette. La plus grande propriété commerciale REO du centre de l’Atlantique, sur la base de l’encours de la dette, est une partie de 360 ​​249 pieds carrés de Charlottesville Fashion Square à Charlottesville, en Virginie. Cette partie du centre commercial régional aurait été vendue à Home Depot en septembre 2022 dans le cadre d’une transaction facilitée par JLL et la propriété était toujours sous contrat au moment d’écrire ces lignes.

«L’immobilier REO n’est pas la seule opportunité de vente au détail en difficulté disponible. CRED iQ a également identifié 12 propriétés garantissant des prêts de gestion totalisant 439 millions de dollars venant à échéance en 2022. Ces défauts nécessitent des règlements spéciaux et certains actifs de garantie pourraient finalement faire l’objet d’une saisie et de liquidations ultérieures.

“Sur un horizon de trois ans, il y a environ 95 prêts CMBS totalisant 2,5 milliards de dollars arrivant à échéance en 2023. Parmi ceux-ci, environ neuf prêts totalisant 547 millions de dollars, soit 22 %, font l’objet d’une administration spéciale.

“L’un des plus gros prêts de Special Service est une hypothèque de 248 millions de dollars garantie par Crossgates Mall à Albany, NY, venant à échéance en mai 2023. Le prêt a été accordé avec une échéance en mai 2022, mais l’emprunteur a négocié une prolongation d’un an en 2020. Une option à l’échéance est une prolongation supplémentaire.

«Le sponsor du prêt pour le Crossgates Mall Mortgage a également négocié séparément une prolongation de cinq ans en juin 2022 sur une dette de 430 millions de dollars garantie par le vaste complexe de vente au détail appelé Destiny USA à Syracuse, NY.

«Il y a plus de 175 prêts aux particuliers du centre de l’Atlantique totalisant environ 3,8 milliards de dollars qui doivent arriver à échéance en 2024. Cela comprend une dette de 525 millions de dollars garantie par Garden State Plaza à Paramus, NJ

“La tranche d’échéance 2025 comprend plus de 275 prêts totalisant 3,4 milliards de dollars. Le plus grand prêt de détail du Mid-Atlantic venant à échéance en 2025 est une hypothèque de 600 millions de dollars garantie par le complexe commercial Queens Center à Elmhurst, NY

“Au total, plus de 500 propriétés commerciales du centre de l’Atlantique reçoivent des prêts CMBS avec un solde impayé total d’environ 9,7 milliards de dollars au cours des trois prochaines années, compte tenu des pressions inflationnistes sur les flux de trésorerie, de la hausse des taux d’intérêt par rapport à l’origination et du potentiel de propriété- problèmes de crédit spécifiques.

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