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Ces prêts à zéro pour les acheteurs de maison seront-ils à nouveau la véritable chute ? – Registre du comté d'Orange

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Près d’un an après le lancement d’un programme de prêt spécial pour les acheteurs de maison mal desservis, l’initiative devrait bientôt s’étendre de quelques banques aux principaux prêteurs non bancaires.

Ces bonnes intentions pourraient-elles être le début de notre prochaine débâcle de crédit ? »

Lancé en février de cette année, le programme de crédit à des fins spéciales est le moyen du gouvernement d’amener les prêteurs hypothécaires à élargir l’accès au crédit. Plus précisément, il donne aux prêteurs hypothécaires la liberté de développer des programmes de prêt sans remise qui soutiennent les premiers acheteurs dans les communautés mal desservies.

Il n’y a pas de normes minimales gouvernementales pour la souscription.

« Les SPCP sont soutenus par le HUD (US Department of Housing and Urban Development), le CFPB (Consumer Financial Protection Bureau) et l’OCC (Office of the Comptroller of the Currency). Mais ils ne fournissent pas de lignes directrices », a déclaré Jung Choi, associé de recherche principal au Housing Finance Policy Center de l’Urban Institute. “Les prêteurs sont seuls.”

Nous avons déjà vu ce film. Il a été surnommé la “Grande Récession et l’effondrement des prêts hypothécaires”.

Il y a 15 ans, les prêteurs ont subi des pressions de la part des représentants du gouvernement et des parties prenantes de la communauté pour abaisser le seuil hypothécaire afin de donner aux emprunteurs noirs, bruns et à faible revenu un accès plus facile à la propriété.

Cette pression pour développer l’accession à la propriété était admirable. Les Américains tirent une grande partie de leur valeur et de leur richesse familiale de la propriété foncière. Une maison offre stabilité et protection à la famille, une sorte de compte d’épargne pour les propriétaires qui bénéficient du remboursement de l’hypothèque (au lieu de payer le loyer) ainsi que de l’appréciation de la valeur de la propriété historique.

Revenons un instant aux pratiques de prêt lâches en 2006, qui étaient une recette pour le désastre.

Une classe de prêteurs hypothécaires sans scrupules a financé une multitude d’hypothèques volées pour des acheteurs de maison sans méfiance et refinancer des emprunteurs, en les finançant avec peu ou rien. Souvent, ces accords s’accompagnaient également d’exigences de souscription simples. Couplé aux régulateurs hypothécaires dormant au comptoir et aux rédacteurs de politiques de la tour d’ivoire, ce fut un désastre prévisible qui a brisé le rêve américain de nombreux acheteurs mal desservis et de leurs communautés.

Avant de jeter le bébé avec l’eau du bain, examinons si les prêts sans acompte et la souscription plus souple sont intrinsèquement mauvais.

Plusieurs experts que j’ai interrogés ont cité le manque de fonds initiaux comme un obstacle important à l’achat d’une maison. Ainsi, les SPCP sans acompte et sans frais de clôture peuvent fonctionner, ont-ils déclaré, en particulier lorsque des normes de souscription appropriées sont ajoutées à la rigueur de la décision de prêt.

Bank of America a été l’une des plus grandes banques à lancer sa propre SCPC, la Community Affordable Loan Solution. Le programme sans dépôt a débuté le 30 août dans certaines régions métropolitaines noires et/ou hispaniques des États-Unis, y compris certains secteurs de recensement de la région de Los Angeles.

Voici quelques points saillants du programme :

1) Les candidats doivent être des acheteurs pour la première fois de toute race ou origine ethnique. Vous n’avez pas besoin d’être noir ou hispanique/latino.

2) Conseil des candidats sans dépôt. BofA couvre les frais de clôture. Et il offre un “cadeau” de 15 000 $ aux acheteurs de Los Angeles. Exemple : Un demandeur paie 500 000 $ pour une maison sans aucune déduction. Grâce au don BofA, le solde hypothécaire initial est de 485 000 $.

3) Les acheteurs potentiels doivent suivre un cours de certification d’acheteur de maison avant de rédiger une offre.

4) Les acheteurs doivent être qualifiés de revenu. Le BofA examine le paiement total de la maison plus les factures mensuelles (même les services publics, dont Fannie et Freddie ne tiennent pas compte) divisé par le revenu mensuel de l’emprunteur. La banque examine également les antécédents du demandeur en matière de paiement des factures à temps, telles que les factures de services publics. Les candidats peuvent utiliser ces historiques de paiement en temps opportun pour des rapports de crédit non traditionnels afin de surmonter un crédit faible ou inexistant.

Un porte-parole de BofA a refusé de dire combien de personnes ont postulé sur le marché de Los Angeles ou quel pourcentage de candidats ont été approuvés.

Et tandis que la banque a refusé de divulguer le taux d’intérêt offert pour sa solution de prêt abordable communautaire, une source, qui a demandé à ne pas être identifiée car la personne n’est pas autorisée à parler au nom de BofA, m’a dit que le taux d’intérêt pendant 30 ans est fixé à 7,125 %.

C’est zéro puisque l’assurance hypothécaire payée par le prêteur est intégrée au taux d’intérêt. Le BofA paie également l’habituel frais de clôture de l’acheteur. Voici un exemple de la façon dont un prêt dans le cadre du programme BofA fonctionnerait :

Pour une vente de maison de 500 000 $, le montant du prêt est de 485 000 $ avec un taux d’intérêt de 7,125 %. Le paiement du principal et des intérêts, y compris l’assurance hypothécaire BofA payée intégrée au taux d’intérêt, est de 3 267,53 $ par mois. Ajoutez maintenant des taxes foncières mensuelles de 1,25 % pour 520,83 $ et une assurance habitation mensuelle d’environ 121,25 $ et le paiement total est de 3 909,61 $. (Cela ne suppose aucun frais HOA).

On ne sait pas si ou quand BofA étendra le programme dans les comtés d’Orange, Riverside et San Bernardino.

Alors, qu’en est-il des meilleures pratiques pour les prêteurs hypothécaires pour s’assurer que les emprunteurs et les prêteurs ne font pas défaut, surtout lorsqu’il s’agit de ces prêts hypothécaires sans mise de fonds ?

“Comme BofA l’a fait, exiger une consultation initiale pour les acheteurs de maison est une pratique exemplaire”, a déclaré Jeff Jaffee, conseiller principal chez Housing Finance Strategies. “Il est important de s’assurer que les emprunteurs comprennent tous les avantages et les risques de l’accession à la propriété.”

Une souscription prudente est probablement une autre bonne raison.

“Bank of America a ces prêts dans ses livres”, a déclaré Guy Cecala, PDG et éditeur de Inside Mortgage Finance. “La dernière chose qu’ils veulent, c’est avoir des créances douteuses (prêts irrécouvrables) dans leurs livres.”

Que se passe-t-il lorsque de tels programmes deviennent gratuits pour tous ? Choi me dit que Fannie et Freddie se préparent à lancer leurs propres SPCP. Les prêteurs hypothécaires accorderont ces prêts et les vendront à F&F.

N’oublions pas le jeu de la patate chaude à l’approche de la crise hypothécaire. Des prêts hypothécaires ont été financés alors qu’ils n’auraient jamais dû l’être. Ces prêts ont été cédés à des investisseurs ou regroupés sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires. Quelqu’un d’autre tenait le sac lorsque les emprunteurs ne pouvaient pas payer.

Autre chose à noter : « Les taux hypothécaires sont élevés. Les prix des maisons sont élevés. Ce n’est pas vraiment le bon moment pour acheter une maison”, a déclaré Choi.

Police hypothécaire : vous écoutez ?

Freddie Mac évalue les nouvelles

Le taux fixe à 30 ans était en moyenne de 6,61 %, en baisse de 47 points de base par rapport à la semaine dernière. Le taux fixe à 15 ans était en moyenne de 5,98 %, en baisse de 40 points de base par rapport à la semaine dernière.

La Mortgage Bankers Association a signalé une augmentation de 2,7 % des demandes de prêt hypothécaire par rapport à la semaine précédente.

Conclusion : En supposant qu’un emprunteur reçoive le taux fixe moyen sur 30 ans sur un prêt conforme de 647 200 $, le paiement de l’année dernière était de 1 374 $ de moins que le paiement de 4 138 $ de cette semaine.

Ce que je vois : Localement, les emprunteurs qualifiés peuvent obtenir les prêts hypothécaires à taux fixe à un point suivants : un FHA de 30 ans à 5,625 %, un conventionnel de 15 ans à 5,5 %, un conventionnel de 30 ans à 6 %, un 15 solde élevé conventionnel sur 1 an (647 201 $ à 970 800 $), un solde élevé conventionnel sur 15 ans à 5,99, un solde élevé conventionnel sur 30 ans à 6,375 % et un achat jumbo sur 30 ans, fixé à 6,25 %.

Remarque : Le prêt de 30 ans conforme à la FHA est limité à des prêts de 562 350 USD dans Inland Empire et de 647 200 USD dans les comtés de LA et d’Orange.

Programme de prêt vedette de la semaine : Une hypothèque d’achat jumbo de 30 ans, bloquée à 6,25 % pendant les sept premières années, avec intérêts seulement sans points.

Jeff Lazerson est un courtier en hypothèques. Il peut être contacté au 949-334-2424 ou jlazerson@mortgagegrader.com.

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