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De plus en plus de prêts hypothécaires ont des durées d'amortissement supérieures à 30 ans

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La Banque Royale du Canada, la Banque de Montréal et la Banque Canadienne Impériale de Commerce ont récemment vu le pourcentage de prêts hypothécaires avec une période de remboursement de plus de 30 ans doubler en trois mois, selon les documents déposés par les entreprises.Evan Buehler/La Presse Canadienne

Une proportion croissante des prêts hypothécaires des grandes banques canadiennes ont des périodes de remboursement de plus de 30 ans, signe que les emprunteurs sont de plus en plus stressés à mesure que les taux d’intérêt augmentent.

Chaque fois que la Banque du Canada augmente les taux d’intérêt, le coût du service d’un prêt hypothécaire à taux variable augmente. Mais dans la plupart des banques, la mensualité de l’emprunteur n’augmente pas immédiatement. Au lieu de cela, la période de récupération – le temps qu’il faut pour que le prêt soit entièrement remboursé – augmente. Si la durée du prêt est prolongée, l’amortissement doit revenir à sa durée d’origine, ce qui entraîne une augmentation soudaine des mensualités dans le contexte actuel de hausse des taux d’intérêt.

La Banque Royale du Canada RY-T, la Banque de Montréal BMO-T et la Banque Canadienne Impériale de Commerce CM-T ont récemment doublé le pourcentage de prêts hypothécaires avec un délai de récupération de plus de 30 ans en trois mois, selon la société. C’est l’un des indicateurs les plus clairs que le stress affecte les titulaires de prêts hypothécaires à taux ajustables, qui paient de plus en plus d’intérêts et moins de principal sur leurs prêts.

Chez RBC, le plus grand prêteur hypothécaire du pays avec environ 310 000 prêts hypothécaires à taux variable, environ 125 000 clients hypothécaires ont atteint ou approchent un point de déclenchement qui nécessite une augmentation immédiate des paiements mensuels, selon Leah Robinson, vice-présidente de la politique sur la valeur nette du logement et de la gestion réglementaire .

Les prêts hypothécaires dont l’échéance est supérieure à 30 ans représentaient un quart des portefeuilles de prêts hypothécaires résidentiels des banques au 31 juillet. À la fin avril, ces prêts représentaient 10,6 % du portefeuille de BMO et 12 % des prêts hypothécaires de RBC et de CIBC.

Une plus grande proportion de prêts hypothécaires avec de longues périodes d’amortissement met en lumière le nombre d’emprunteurs qui pourraient faire face à des augmentations importantes des paiements mensuels.

“La vulnérabilité se propage”, a déclaré Robert Colangelo, responsable du crédit à l’agence de notation Moody’s Investors Service. “Si ce pourcentage augmente, cela signifie que davantage de titulaires de prêts hypothécaires à taux variable sont vulnérables à un paiement hypothécaire beaucoup plus élevé.”

Carole Saindon, porte-parole de l’organisme canadien de réglementation bancaire, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), a déclaré dans un courriel que “le BSIF s’attend à ce que la gestion des risques des prêteurs réagisse aux conditions changeantes et que les pratiques s’adaptent en conséquence. ”

Fin août, le dirigeant de la CIBC, Shawn Beber, a déclaré que sa banque avait 7 milliards de dollars de prêts hypothécaires à taux variable à renouveler au cours des 12 prochains mois, mais avait moins de 20 millions de dollars de soldes clients, selon le point de vue sont exposés à un risque élevé de défaut de paiement. par la banque. Un porte-parole de la banque, Tom Wallis, a déclaré que la CIBC tendait la main aux clients confrontés à des chocs de paiement, leur offrant des options, notamment “la mise à niveau de leur paiement et/ou le passage à une durée fixe à tout moment sans pénalité”.

Le porte-parole de BMO, Jeff Roman, a déclaré que la banque est en contact régulier avec ses clients hypothécaires à taux variable et travaille avec eux pour trouver une solution alors qu’ils approchent du taux de déclenchement pour un paiement mensuel plus élevé.

Un prêt hypothécaire à taux variable est basé sur le taux préférentiel d’une banque, qui évolue généralement avec le taux de référence de la Banque du Canada. Ces taux d’intérêt ont augmenté rapidement lorsque la banque centrale a relevé son taux d’intérêt de référence à 3,75% contre 0,25% début mars.

Pour les prêts hypothécaires à taux variable avec des versements mensuels constants, le taux préférentiel détermine la part de chaque versement qui est utilisée pour rembourser le capital ou les intérêts. Au fur et à mesure que le taux préférentiel augmente, une plus grande partie du paiement mensuel de l’emprunteur passe en intérêts.

Étant donné que le taux mensuel ne change généralement pas avant la fin de la durée actuelle du prêt hypothécaire, si les taux d’intérêt augmentent, le temps nécessaire pour rembourser le prêt augmente. Il n’y a pas de période de remboursement maximale fixe, bien que le BSIF ait déclaré qu’il s’attend à ce que les institutions financières fixent des seuils lors de la souscription de prêts.

Lors de la prolongation d’un prêt hypothécaire à taux variable, la durée doit généralement être ramenée à l’amortissement initial. Pour de nombreux emprunteurs, cela signifie que leurs mensualités augmenteront soudainement à moins qu’il ne leur reste de l’argent pour effectuer un paiement forfaitaire initial sur le solde du capital ou pour passer à un prêt hypothécaire à taux fixe.

Et les emprunteurs ne peuvent prolonger leur amortissement ou modifier les conditions de base du prêt qu’en le refinançant, ce qui est similaire à la souscription d’un nouveau prêt : l’emprunteur doit se requalifier et subir un test de résistance pour prouver qu’il peut effectuer des remboursements hypothécaires à un taux d’intérêt qui est d’au moins deux points de pourcentage supérieur à leur taux hypothécaire réel.

Le taux d’intérêt moyen actuel sur les prêts hypothécaires à taux fixe de cinq ans étant de 5,5 %, cela signifie que l’emprunteur devrait prouver qu’il pourrait effectuer des versements hypothécaires lorsque le taux d’intérêt était de 7,5 % – une barre excessivement élevée pour certains propriétaires.

Lorsque les taux d’intérêt augmentent si rapidement que le paiement mensuel d’un prêt hypothécaire ne peut plus couvrir les intérêts dus, cela se traduit généralement par une augmentation immédiate du montant du paiement. Il s’agit d’empêcher l’hypothèque de croître même si l’emprunteur effectue des paiements.

En revanche, certaines banques, dont la Banque de Nouvelle-Écosse, structurent les prêts hypothécaires à taux variable de manière à ce que les versements mensuels soient ajustés périodiquement à mesure que les taux d’intérêt montent ou baissent, ce qui signifie que les emprunteurs obtiennent des changements plus graduels mais immédiats dans leurs coûts hypothécaires mensuels.

Les experts hypothécaires estiment que les paiements mensuels sur les prêts hypothécaires à taux variable ont augmenté de façon significative depuis que la banque centrale du Canada a lancé sa campagne anti-inflationniste.

Samantha Brookes, directrice générale de la société de courtage hypothécaire Mortgages of Canada, a déclaré que de nombreux ménages auraient du mal à réunir les liquidités supplémentaires pour rembourser leurs prêts.

Par exemple, un propriétaire qui a reçu un prêt hypothécaire de 800 000 $ en janvier avec un taux d’intérêt variable de 1,35 % et une période de récupération de 25 ans aurait payé 3 143,42 $ par mois, la majeure partie du paiement hypothécaire ayant été utilisée pour rembourser le prêt, a déclaré Mme. dit Bache. Au taux d’intérêt variable actuel de 5,1 %, le même propriétaire paierait 4 723,45 $ par mois, et la majeure partie du paiement serait utilisée pour les intérêts.

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