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Des réductions de primes d'assurance prêt FHA à venir?

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Si vous achetez une maison mais que vous ne disposez pas d’un acompte important, le programme de prêts hypothécaires de la FHA est votre ami – et selon les derniers chiffres du gouvernement, votre ami est endetté.

La Federal Housing Administration (FHA) soutient les prêts FHA pour permettre à davantage d’emprunteurs, en particulier les acheteurs d’une première maison, d’obtenir des prêts hypothécaires. Avec un prêt FHA, vous pouvez acheter une maison pour seulement 3,5 % de moins avec une cote de crédit de seulement 580.

La FHA n’émet pas ou ne finance pas directement ces prêts – les prêteurs agréés par l’État le font – mais ils les assurent contre les défauts de paiement. En tant qu’emprunteur sur un prêt FHA, vous payez des primes d’assurance hypothécaire, appelées MIP, pour garantir cette couverture.

Cependant, le MIP coûte cher et certaines voix dans le secteur hypothécaire ont soulevé des inquiétudes quant au coût. Le récent dossier de la FHA pourrait contribuer à rendre ces préoccupations plus pertinentes en 2023.

Les fonds de la FHA en chiffres

Pour l’exercice clos en septembre 2022, la FHA a déclaré des liquidités dans son fonds mutuel d’assurance hypothécaire (MMIF) de 141,7 milliards de dollars. C’est une augmentation de 41,2 milliards de dollars par rapport à l’année précédente.

Ce fonds doit avoir un taux de réserve de 2% – en d’autres termes, maintenir 2% de toutes les réclamations d’assurance possibles. Fin septembre, le MMIF avait un ratio de réserve de 11,11%, plus de cinq fois le niveau minimum requis. La FHA prévoit des dépenses annuelles de 10,1 milliards de dollars, mais le fonds, dans l’état actuel des choses, a assuré suffisamment de prêts pour un total de 1,275 billion de dollars.

Comment fonctionnent les primes d’assurance FHA

Les emprunteurs FHA paient deux types de primes d’assurance :

  1. Un paiement initial égal à 1,75 % du montant emprunté
  2. Des primes annuelles qui varient selon le montant du prêt, le montant de votre mise de fonds et la durée du prêt

Par exemple, si vous avez emprunté 300 000 $ sur un prêt FHA, votre paiement initial serait de 5 250 $. Vous payez cela soit lorsque vous contractez le prêt, soit en le finançant avec le reste de l’hypothèque. Par exemple, si vous contractez un prêt de 300 000 $ sur 30 ans et que vous remboursez moins de 5 %, vous payez 0,85 % de primes annuelles.

Ces frais d’assurance FHA s’additionnent. Entre les paiements initiaux et les primes annuelles dans l’exemple ci-dessus, vous ne paieriez qu’environ 10 000 $ au cours des deux premières années du prêt.

La FHA va-t-elle baisser les primes d’assurance en 2023 ?

Est-il temps de réduire les primes d’assurance FHA ? Cette question pourrait attirer l’attention sur Capitol Hill pendant des mois. En septembre, quatre grands groupes commerciaux de l’industrie ont écrit une lettre au Conseil économique national appelant à une réduction des primes :

Avec les solides réserves de capital de la FHA et la détérioration rapide de l’accessibilité, il est essentiel que l’administration veille à ce que les acheteurs de maison à revenu faible à moyen et les accédants à la propriété ne soient pas laissés pour compte.

Institut du logement préfabriqué, Association des banques hypothécaires, Association nationale des constructeurs, Association nationale des agents immobiliers

“Dans le contexte des solides réserves de capital de la FHA et de la détérioration rapide de l’accessibilité, il est essentiel que l’administration veille à ce que les acheteurs de maison à revenu faible à moyen et les accédants à la propriété ne soient pas laissés pour compte”, indique la lettre. “Abaisser le MIP – en mettant l’accent sur la prime “annuelle” récurrente de la FHA – augmente le pouvoir d’achat des acheteurs de maison en réduisant les paiements mensuels et en mettant de l’argent directement dans leurs poches chaque mois, leur donnant la possibilité de devenir propriétaires et de construire une génération richesse.”

Alors que les partisans soutiennent que la réduction des primes ne pourrait qu’aider le marché du logement à un moment où la hausse des taux hypothécaires continue de réduire l’abordabilité, la probabilité croissante d’une récession pourrait signifier le contraire. Si l’économie ralentit, les réserves de la FHA sont susceptibles de faire face à des réclamations accrues. Fin septembre, seuls 4,77 % des remboursements de prêts de la FHA étaient en souffrance depuis 90 jours ou plus, contre 11,9 % en novembre 2020.

D’autre part, “la réduction du MIP donne également aux emprunteurs la possibilité de dépenser pour des produits de première nécessité comme l’épicerie, l’essence, l’éducation et d’autres factures mensuelles”, indique la lettre.

En fin de compte, il pourrait s’avérer que la baisse des primes FHA pourrait contribuer à stimuler un marché en ralentissement, en particulier si les ventes de maisons continuent de baisser et que les prix sont stables. Avec autant de variables en suspens, il reste à voir si les emprunteurs de la FHA pourraient bientôt faire une pause.

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