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La Cour suprême italienne examine le seuil des accords de prêt foncier

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La Cour suprême confirme que les contrats de prêt immobilier et les hypothèques correspondantes sont valables même si le prélèvement LTV de 80% est dépassé.

Le 16 novembre 2022, la Cour suprême d’Italie, avec la décision n ° 33719, semble avoir mis fin au différend de près d’une décennie sur la jurisprudence sur les conséquences de la violation du seuil d’accessibilité de 80% dans les contrats de prêt immobilier conclus en vertu de l’article 38 de la loi italienne Loi Bancaire Consolidée (TUB)1.

Cette décision revêt une importance considérable tant pour les banques que pour les investisseurs du marché des NPE (Non-Performing Exposure), qui s’attendaient à ce que leur investissement « sécurisé » soit considéré comme nul et non avenu et donc totalement non sécurisé.

En résumé, mutui fondiari sont des prêts hypothécaires pour lesquels le prêteur et l’emprunteur bénéficient de certains droits spécifiques (par exemple, des délais de recouvrement plus courts, des droits d’exécution, des restrictions de résiliation). La réglementation de la Banque d’Italie prévoit que : un mutuelle fondatrice doit avoir un ratio prêt-valeur (LTV) ne dépassant pas 80 % au moment du prélèvement ; la question que la Cour suprême a examinée relativement à ce point particulier. L’emprunteur dans l’affaire a affirmé que le prêt (et l’hypothèque) étaient nuls parce que le LTV avait été dépassé.

En fait, la Cour suprême a (espérons-le) conclu qu’une fois pour toutes dépassement de la limite de capacité financière selon § 38 alinéa 2 TUB :

1. ne retire pas l’efficacité du contrat de prêt immobilier,
2. ne permet pas au tribunal de requalifier ex officio le contrat de prêt immobilier en contrat de prêt ordinaire,
3. n’affecte pas la validité ou l’opposabilité de l’hypothèque garantissant le contrat de prêt.

En particulier, la Cour suprême italienne a conclu que :

“Dans le cas des contrats de prêt immobilier, la limite de financement prévue à l’article 38, paragraphe 2, du décret législatif n ° 385 de 1993 n’est pas considérée comme faisant partie intégrante du contrat, car il ne s’agit pas d’une disposition qui détermine le contenu de l’accord lui-même, ni n’assure sa validité, mais représente simplement un élément spécifique ou complémentaire ; la disposition n’est pas impérative – comme la disposition par laquelle le législateur italien a habilité la Banque d’Italie à fixer la limite de financement sous « surveillance prudentielle » (voir articles 51 et suivants et 53 de la loi bancaire consolidée). ) – dont la violation, si elle était invoquée pour justifier la nullité (et l’invalidité) du contrat (en l’occurrence le prêt déjà remboursé, qui devrait également entraîner la perte de la garantie hypothécaire) aurait pour effet de porter atteinte à intérêt que la règle doit protéger, à savoir la stabilité du capital de la banque et la maîtrise des risques dans les activités de prêt » ;

« si les parties avaient l’intention de conclure un contrat de prêt immobilier conforme aux normes légales (c’est-à-dire un financement à moyen ou long terme accordé par une banque garanti par une hypothèque au premier degré sur des biens immobiliers), leur commune intention étant incontesté (ou, s’il est contesté, déterminé par le juge), le tribunal n’est pas habilité à requalifier d’office l’accord afin de neutraliser les effets juridiques du type ou du sous-type d’accord légalement choisi par les parties afin de le ramener au type général auquel il appartient (prêt ordinaire) ou à d’autres types de contrats, même si sa validité est remise en cause en termes de dépassement de la limite de financement, ce qui suppose implicitement la qualification correcte du contrat au sens d’un réel contrat de prêt immobilier ».

La décision de la Cour suprême peut rassurer les investisseurs du marché qui sont prêts à investir dans des prêts non performants issus de contrats de prêt immobilier, dont la validité – ainsi que la validité de la garantie hypothécaire associée – n’est plus contestée, permettant ainsi aux opérateurs de réaliser leurs investissements peuvent être suivis avec plus de certitude.


NOTES DE BAS DE PAGE

1 Art. 38 co. 2. TUB: “La Banque d’Italie, conformément aux décisions du CICR, établit le montant maximum du financement et le rapporte à la valeur du bien hypothéqué ou au coût des travaux à y effectuer, ainsi comme les cas où l’existence d’enregistrements hypothécaires antérieurs n’empêchera pas l’obtention d’un financement.

Dante Campiverdi et Rodrigo Francisco Santini ont également contribué à cet article.

©2022 Greenberg Sad, LLP. Tous les droits sont réservés. Revue nationale de droit, volume XII, numéro 325

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