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La FHFA abaisse les limites de crédit de Freddie Mac et Fannie Mae

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Quiconque dans des immeubles d’appartements espérait que les conditions changeraient et que 2023 serait une répétition des années passées se serait vu jeter un seau d’eau froide au visage par l’agence fédérale du logement.

La FHFA a annoncé des plafonds d’achat de prêts multifamiliaux pour Fannie Mae et Freddie Mac : 75 milliards de dollars chacun, 150 milliards de dollars au total. C’est en baisse de la Tout le monde avait 78 milliards de dollars en 2022 car la FHFA s’attend à ce que des contrats soient signés pour des start-up multifamiliales cette année.

Compte tenu de l’incertitude entourant une éventuelle récession et la politique de la Réserve fédérale, si les marchés soutiendront de nouvelles augmentations de loyer pour compenser la hausse des prix des maisons, et la pression continue sur les taux de capitalisation, l’inflation et la hausse des coûts de financement, l’évaluation n’est pas surprenante.

Cependant, la FHFA a indiqué qu’elle continuerait à effectuer des examens estimés de la taille du marché et des exigences minimales liées aux commandes en 2023. “Pour éviter une perturbation du marché, si la FHFA détermine que la taille réelle du marché en 2023 est inférieure à celle initialement prévue pour réduire les plafonds, la FHFA ne le fera pas”, a écrit l’agence.

L’expression “exigences minimales axées sur la mission” est significative. La FHFA exigera qu’au moins la moitié de l’entreprise multifamiliale soit le “logement abordable axé sur la mission” du prêteur corporatif. Cependant, il apporte un certain nombre de modifications aux exigences multifamiliales en matière de logement abordable.

Premièrement, il supprime l’exigence selon laquelle un quart des prêts multifamiliaux “seront abordables à 60% de l’AMI [area median income] ou ci-dessous pour réduire les incohérences avec le règlement sur les objectifs de logement de la FHFA.

Ensuite, l’agence crée une nouvelle catégorie de logements abordables pour les travailleurs. Il se concentrera sur le logement, vivant à proximité des lieux de travail, des hôpitaux et des écoles, et encouragera le financement de prêts pour des propriétés “avec des restrictions de loyer ou de revenu abordables à un niveau qui répond aux besoins du marché”.

Les résidences pour personnes âgées et les résidences multifamiliales de 5 à 50 logements sont maintenant répertoriées dans la catégorie Autres abordables et sur mesure.

Les prêts pour soutenir les améliorations de l’efficacité énergétique et de l’eau pour les unités avec un AMI de 80% ou moins sont considérés comme axés sur la mission. C’est une augmentation de 60 % par rapport à AMI. Si au moins 20% et moins de 50% des unités sont à ou en dessous de 80% AMI, la moitié du montant du prêt est affectée. Si le pourcentage d’unités est de 50 % ou plus, plus de 100 % du prêt est affecté.

Et voici quelques détails supplémentaires sur la manière dont la FHFA traitera les prêts liés aux commandes pour le tableau de bord 2023 :

Prêts pour des logements abordables ciblés où les rentes sont limitées sur au moins une partie du bâtiment. “La FHFA classera 50 % du montant du prêt comme affecté si le pourcentage d’unités affectées est inférieur à 50 % du nombre total d’unités dans un projet, et 100 % du montant du prêt si le pourcentage d’unités affectées est égal ou supérieur. plus de 50 pour cent.”

“Les prêts d’accessibilité au logement des travailleurs ont des unités soumises à des restrictions de loyer ou de revenu

codifiées dans les contrats de prêt. La FHFA est classée comme une entité axée sur la mission si les accords de prêt exigent qu’un sponsor maintienne l’abordabilité aux «autres niveaux abordables» du marché décrits ci-dessous, ou réponde à la norme d’une initiative d’abordabilité du logement de l’État ou locale pendant au moins 10 ans ou la durée de le prêt ». La même règle de 50 % s’applique ici comme ci-dessus.

Si une propriété est une résidence pour personnes âgées ou compte de 5 à 50 unités et des loyers abordables, mais n’est soumise à aucun accord gouvernemental ou restriction d’utilisation, elle est également considérée comme une unité sous contrat.

Pour l’immobilier rural, le pourcentage d’unités payables à 100 % ou moins de l’AMI détermine la partie au prorata du prêt qui est affectée.

“Les prêts aux communautés préfabriquées sont des prêts forfaitaires garantis par le terrain et les logements locatifs”, a noté l’agence. “La FHFA désignera la partie du montant du prêt d’un prêt en copropriété fabriqué comme affectée qui reflète la partie qui reçoit un prêt dans le cadre du régime de droits.”

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