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Les critiques affirment que le système de la Federal Home Loan Bank équivaut au « bien-être des entreprises ».

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Les détracteurs du système Federal Home Loan Bank affirment que la coopérative bancaire reçoit chaque année des milliards de dollars en prestations sociales tout en offrant aux contribuables un rendement négligeable sur le financement des programmes de logement abordable.

Alors que les banques fédérales de prêts immobiliers font face à leur premier examen minutieux depuis près de 100 ans, un nombre croissant de critiques suggèrent que la mission des 11 banques régionales créées par le Congrès pendant la Grande Dépression devrait être plus étroitement liée à la résolution de la crise du logement abordable.

Joshua Stallings, directeur associé de la FHFA, a déclaré lors d’une table ronde le 2 novembre que l’agence avait de “grandes questions” sur le rôle approprié du système FHLB dans la gestion de l’abordabilité, du développement communautaire et économique et des besoins des communautés rurales et rurales. communautés à risque. Aucun sujet n’est interdit, a déclaré Stallings à sept panélistes plus tôt ce mois-ci alors que la FHFA examine la mission, l’adhésion et le mandat du Congrès des banques.

Siège social de la FHFA à Washington, DC
Plus tôt ce mois-ci, un panel parrainé par la Federal Housing Finance Agency sur l’avenir du système Federal Home Loan Bank s’est concentré sur la question de savoir si les avantages privés d’une avance peu coûteuse l’emportent sur les avantages publics de la création de logements abordables.

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“Aucune proposition ne doit être retirée de la table et nous accueillons les idées audacieuses ainsi que les recommandations pouvant être mises en œuvre à court terme”, a déclaré Stallings.

Chris Bosland, directeur des risques externes de la FHFA, a ouvert le panel en demandant ce que les experts pensent de la mission de la FHLB. La discussion animée qui a suivi a porté sur la question de savoir si le système structuré actuel profite principalement à ses 6 600 banques et compagnies d’assurance membres de ce que certains appellent le « bien-être des entreprises ».

“La mission n’a jamais été [for the FHLBs] être une banque centrale pour les banques privées », a déclaré Cornelius Hurley, professeur associé à la Boston University School of Law qui a siégé au conseil d’administration de la Federal Home Loan Bank de Boston pendant 14 ans. « C’est bien d’avoir une banque subventionnée par les contribuables, des possibilités de financement bon marché, c’est très bien. Mais si nous voulons cela, nous avons besoin d’une récompense substantielle pour notre investissement. Agir en tant que source de liquidités pour les banques privées est un avantage privé, pas un avantage public.”

Hurley, qui est devenu l’un des critiques les plus sévères du système, a lancé une bombe sur le corps en estimant que les membres du système reçoivent 5 milliards de dollars par an de subventions publiques sous la forme d’une garantie gouvernementale sur les obligations d’État. Hurley a basé l’estimation sur l’encours actuel de la dette de FHLB de 1 billion de dollars avec un “avantage” de 50 points de base attribué à la garantie du gouvernement. Aucun des autres panélistes n’a contesté le chiffre de 5 milliards de dollars.

Les banques de prêt immobilier sont tenues de réserver 10% de leurs bénéfices au logement abordable. Les critiques se plaignent d’un décalage entre la subvention publique des banques et les bénéfices privés. L’année dernière, les FHLB ont fourni 352 millions de dollars pour le logement abordable par le biais de subventions et d’autres programmes. Selon Hurley, les FHLB dépensent généralement en moyenne 200 millions de dollars par an pour des programmes de logement abordable.

“Le rapport subvention-bénéfice est de 20 pour 1”, a-t-il déclaré.

Les banques fédérales de prêts immobiliers ont largement opéré sous le radar et n’ont reçu que peu d’attention du public jusqu’à cette année, lorsque la directrice de la FHFA, Sandra Thompson, a pris la décision audacieuse en août pour commencer la vérification.

“Le public ne sait pas vraiment grand-chose sur le système FHLB”, a déclaré l’ancien membre de l’Assemblée Bruce Morrison, ancien directeur du Federal Housing Finance Board, l’agence qui a précédé la FHFA. Morrison, avocat et lobbyiste du logement, a convenu avec Hurley que les réserves de logements abordables étaient trop faibles et les avantages pour les banques trop élevés.

“Je ne connais personne qui critique ça [FHLBs] programme de logement abordable, quelle que soit sa taille », a déclaré Morrison. “Mais ce sont des salaires de misère et cela ne justifie pas le système.”

Ryan Donovan, président et chef de la direction du Council of Federal Home Loan Banks, le groupe commercial de banques, a déclaré que les FHLB “effectuent le travail essentiel de financement et d’accession à la propriété et contribuent au travail très important de logement abordable”.

Mais les critiques semblaient avoir des questions plus convaincantes contre le système que ceux qui le soutenaient. Plusieurs panélistes ont mis en doute la nécessité de subventions publiques pour fournir des liquidités aux grandes banques et aux assureurs qui sont suffisamment financés par les marchés de capitaux.

Barry Zigas, consultant indépendant et chercheur principal à la Consumer Federation of America, a remis en question la structure du système, notant que la société parrainée par l’État est détenue par des banques privées qui gagnent des dividendes.

“Il est intrinsèquement étrange d’avoir une organisation parrainée par le gouvernement détenue par ses clients qui reçoivent des dividendes en fonction des performances commerciales de l’entreprise”, a déclaré Zigas, un ancien cadre de Fannie Mae. «Ce sont des organisations qui peuvent contrôler les décisions des conseils d’administration et elles ont un intérêt direct dans ces décisions et c’est une question de gouvernance particulière. Il y a un conflit d’intérêts inhérent qui doit être reconnu.

Bosland, le modérateur de la FHFA, a demandé aux panélistes si l’ouverture du système FHLB à de nouveaux membres introduirait plus de risques. Les prêteurs hypothécaires non bancaires ont eu du mal à rejoindre le système FHLB pour profiter de son financement à faible coût, tandis que les banques communautaires s’opposent à l’extension de l’adhésion aux non-banques.

“C’est un train de sauce et les gens aimeraient monter”, a déclaré Morrison. “Ce n’est pas la bonne incitation pour [companies] rejoindre, et ce n’est pas non plus la bonne incitation à le faire [companies] restent membres. Donc sois prudent.”

À quoi Bosland a répondu, “Pour le dire autrement, la réponse au bien-être des entreprises n’est plus le bien-être des entreprises?”

“Vous l’avez dit,” répondit Morrison.

Puis Hurley est intervenu et a expliqué : « C’est exactement ce dont nous parlons ici – le bien-être des entreprises. Accorder un avantage public à des entreprises privées sans attendre un rendement public raisonnable. Ils réduisent tout et c’est tout : le bien-être des entreprises.

Deux des plus fervents partisans des FHLB ont rétorqué que ce sont les banques communautaires qui avaient besoin du système de liquidités sous tension.

“Dire que le système est un État-providence ne rend pas service aux gens de Capitol Hill”, a déclaré Donovan, qui a semblé adresser la plupart de ses commentaires aux législateurs qui n’étaient pas présents. Ailleurs, Donovan a déclaré que toute tentative de restreindre l’accès au financement du FHLB accélérerait la consolidation du secteur bancaire.

“Il n’y a pas un politicien à Capitol Hill qui souhaite voir les tendances de la consolidation bancaire augmenter”, a déclaré Donovan. “La participation des grandes banques nous aide à faire évoluer le système et à augmenter les dollars consacrés au programme de logement abordable et à d’autres programmes de bénévolat.”

Plusieurs panélistes ont déclaré qu’ils aimeraient que les FHLB se concentrent sur les besoins des communautés mal desservies en encourageant l’achat de prêts non performants, de prêts avec souscription non traditionnelle ou de ceux que les banques détiennent généralement dans leurs portefeuilles.

Mais Rebeca Romero Rainey, présidente-directrice générale des Independent Community Bankers of America et ancienne PDG d’une banque communautaire au Nouveau-Mexique, a suggéré d’ouvrir le système à de nouveaux membres ou produits, ce qui créerait des “problèmes de sécurité et de solidité”.

Beth Lipson, directrice financière d’Opportunity Finance Network, un groupe d’institutions financières de développement communautaire qui fait campagne depuis des années pour devenir membres du système FHLB, a déclaré que peu de CDFI sont autorisés en raison des exigences de sécurité strictes du système.

“Les CDFI font exactement ce qu’est le système des FHLB” en finançant des logements abordables et des crédits dans les communautés à revenu faible et intermédiaire, a déclaré Lipson. “Quelque chose ne va pas avec le système lorsque les prêteurs peuvent faire le plus [borrowers] parce que ces types de prêts n’ont pas accès à ces avances.”

L’élément vital des banques de prêt immobilier – les prêts aux banques, aux coopératives de crédit et aux compagnies d’assurance – a plongé de 20% l’an dernier à 350 milliards de dollars, son plus bas niveau en 15 ans. Les Home Loan Banks affirment que la baisse fait partie du flux et reflux normal du marché et que les avances se redresseront à mesure que l’économie se dirigera vers une récession.

Plusieurs panélistes étaient d’accord avec Zigas, qui a déclaré que les grandes banques et les compagnies d’assurance, qui sont les plus gros utilisateurs des avances du FHLB, ne sont « en aucun cas affiliées à la mission des Home Loan Banks ».

“Aujourd’hui, il est très difficile de justifier d’avoir ce genre de progrès et que [companies] qu’ils n’ont pas à expliquer pourquoi ils les utilisent et qu’ils n’ont pas besoin d’être directement liés à la mission », a déclaré Zigas. “Où va l’argent ? Pourquoi les banques ont-elles été autorisées à accéder à cet argent à si bon marché ? Pourquoi pourraient-ils y accéder avec une garantie gouvernementale? Je dirais qu’il doit y avoir une définition claire de l’objectif que l’argent est destiné à servir.”

Megan Haberle, directrice principale des politiques à la National Community Reinvestment Coalition, a suggéré que le rôle des FHLB devrait être élargi pour inclure le soutien aux programmes d’aide aux acomptes et aux prêts aux acheteurs d’une première maison. Cependant, d’autres panélistes ont déclaré que ces activités étaient déjà soutenues par d’autres agences, notamment la Federal Housing Administration et d’autres sociétés parrainées par l’État, Fannie Mae et Freddie Mac. Habele a également suggéré que les régulateurs devraient repousser les investisseurs institutionnels, examiner leur impact sur les achats et les conversions de maisons unifamiliales et remettre en question le rôle des investisseurs en tant que propriétaires.

Pour être clair, toute modification des FHLB devrait être promulguée par le Congrès. La réélection de la sénatrice Catherine Cortez Masto, D-Nev., soulève la probabilité d’éventuels changements à venir. Cortez Masto a présenté l’année dernière une législation qui doublerait l’investissement des banques dans le logement abordable à 20% de leur revenu net par rapport aux 10% actuels.

La FHFA détient un deuxième table ronde Discussion à Chicago le 17 novembre et une troisième à Greenville, Miss. le 21 novembre.

Bosland de la FHFA l’a peut-être averti en suggérant que certains panélistes faisaient “un argument politique moins sympathique”.

“Fournir des liquidités aux plus grandes banques est peut-être la plus faible des justifications”, a déclaré Bosland.

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