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Peser les coûts et les avantages des banques fédérales de prêt immobilier

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C’est toujours la première manche de l’Agence fédérale de financement du logement revue du centenaire du Système fédéral des banques de prêts immobiliers. Ce fut un honneur d’être invité à assister à la cérémonie de lancement de l’agence aux côtés de six leaders de l’industrie et des consommateurs Table ronde par l’intermédiaire des banques de prêt immobilier.

Sceau FHFA

En préparation de la table ronde, j’ai entrepris de répondre à la question fondamentale : “Que coûte aux contribuables de subventionner cette entreprise de plus de 1 000 milliards de dollars ?” La réponse est 6,3 milliards de dollars par an.

Il est difficile de donner un sens à ce nombre lorsqu’il est isolé. Son importance, cependant, devient évidente lorsqu’on la compare au logement abordable et au développement communautaire, les seuls avantages publics perceptibles offerts par les banques de prêts immobiliers.

Selon mon estimation, environ 5 % seulement des 6,3 milliards de dollars dépensés chaque année pour les banques sont consacrés au logement et au développement communautaire. Le reste équivaut à des services pour les instituts membres.

La mission du Home Loan Bank System est de soutenir la construction de logements et de répondre aux besoins de développement économique des communautés. Dans la mesure où seulement 5% des activités du système ont un impact plausible sur cette mission, les banques de crédit immobilier sont clairement défaillantes. Il s’agit soit de modifier leur mission, soit d’augmenter significativement les fonds alloués au logement.

Lors de la table ronde, j’ai quantifié pour la première fois les subventions aux banques. Le chef de l’association des onze sociétés fédérales de construction a immédiatement réagi. Sans faire une évaluation de sa part, il a voulu savoir comment j’ai fait le nombre. Les circonstances n’ont pas permis un compte rendu complet des subventions gouvernementales aux banques, je le fais donc ici.

En 2003, bien avant la crise financière de 2008, a noté l’économiste de la Réserve fédérale Wayne Passmore calculer la subvention du contribuable de la dette des entreprises parrainées par le gouvernement à 40 points de base. Ses recherches étaient basées sur la garantie alors “implicite” du gouvernement pour les dettes de Fannie Mae et Freddie Mac.

Avance rapide jusqu’en 2008, et la garantie implicite du gouvernement sur la dette du GSE est devenue un paiement “réel” lorsque la FHFA a renfloué les deux GSE, en utilisant 180 milliards de dollars d’argent des contribuables. Dans les années qui ont suivi, cette redéfinition de ce que signifie réellement le soutien implicite s’est reflétée dans l’écart étroit entre la dette bancaire pour les prêts immobiliers et les bons du Trésor américain, fournissant des preuves empiriques qu’au moins une hausse de 10 points de base par rapport à la crise pré-financière 40-Base le calcul des points est désormais l’étalon d’évaluation des subventions de l’État.

L’application de la remise de 50 points de base parrainée par le gouvernement fédéral à 1,1 billion de dollars d’encours de dette bancaire sur les prêts immobiliers se traduit par une subvention fédérale annuelle d’au moins 5 milliards de dollars à la dette bancaire sur les prêts immobiliers.

J’ai fait passer ma méthode par le Bureau du budget du Congrès. Le CBO a répondu qu’il n’était au courant d’aucune autre mesure de ce type, mais que j’avais peut-être sous-représenté la subvention en ne tenant pas compte de la valeur de l’exonération fiscale des banques de prêt immobilier. Ce CBO apprécié cette partie de la subvention serait de 1,3 milliard de dollars par an.

La combinaison des coûts d’emprunt subventionnés par les contribuables et de leur exonération des impôts fédéraux, étatiques et locaux se traduit par une subvention annuelle des contribuables de 6,3 milliards de dollars aux banques de prêt immobilier.

Le point ici n’est pas que mon calcul de la subvention ait le dernier mot. Mais c’est un début. Et il oblige les parties intéressées, en particulier les banques, à soumettre leur propre estimation des subventions qu’elles reçoivent du gouvernement fédéral.

Maintenant, les banques fédérales de prêt immobilier proposent des logements abordables La notation est beaucoup plus facile à mesurer. aller à données bancaires Pour les trois premiers trimestres de 2022 et extrapolés à l’année complète, la contribution totale des 11 banques au logement abordable est de 304 millions de dollars. Un retour de 304 millions de dollars sur un investissement de 6,3 milliards de dollars équivaut à un ratio de distribution d’environ 20:1. Cela signifie 20 parts de subvention pour 1 part de contribution au logement abordable.

Ce taux de distribution est comparable au contribuable qui s’approche du caissier de sa banque locale et demande un changement sur un 20 et reçoit en retour un billet de 1 $. Il n’est pas étonnant que la mission et le but actuels de ce GSE soient en cours de révision.

À cet égard, la réélection de la sénatrice Catherine Cortez Masto, D-Nev., a dû être une profonde déception pour les Federal Home Loan Banks. Cortez Masto fait partie d’une minorité croissante de sénateurs intéressés par la question.

En plus de promouvoir le centenaire, elle a présenté législation Augmenter les obligations en matière de logement abordable des banques fédérales de prêt immobilier de 10 % de leur revenu net à 20 %. Cela a soulevé des hurlements de protestation de la part des banques.

Mais même ce doublement de la contribution au logement abordable ne ferait qu’améliorer le taux de distribution des banques de 20:1 à 20:2. À peine un changeur de jeu!

Dans l’esprit dans lequel ce partenariat public-privé vieux de 90 ans a été créé, un ratio de distribution de 2 pour 1 ne serait-il pas plus juste ?

La FHFA a plusieurs autres séries de pourparlers prévues, dont une à Greenville, Mississippi, la semaine prochaine. Pour en savoir plus et vous inscrire pour diffuser ces événements, rendez-vous sur ici.

Que vous soyez un contribuable, un épargnant, un propriétaire ou un locataire, vous avez intérêt à savoir comment se déroule l’examen par la FHFA des banques fédérales de prêt immobilier. Une société d’État de 1 000 milliards de dollars dirigée par des banquiers pour des banquiers appelle à la réforme.

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